Kuno obciążonej nieruchomości
Nie jesteśmy więźniami hipoteki. Sprzedaż mieszkania z kredytem
mat. prasowe
Pierwsze w życiu mieszkanie kupujemy zazwyczaj na kredyt, a kiedy rodzina się powiększa - chcemy je sprzedać, by kupić większe. Nie trzeba się bać tej operacji - takich transakcji jest na rynku mnóstwo.
Według oceny pośredników 50 proc. nieruchomości wystawionych na sprzedaż w Trójmieście ma hipotekę obciążoną kredytem. Mimo to takie mieszkanie czy dom można sprzedać tak, jak każde inne. Jednak czy warto to robić? A jeżeli już, to jak się do tego zabrać?
Pierwsze kroki powinniśmy skierować do banku, który udzielił nam kredytu na zakup nieruchomości - sprawdzimy tam saldo kredytu. Na nasz wniosek bank wyda zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia.
Przy okazji wizyty w banku warto dowiedzieć się także (lub sprawdzić to w umowie kredytowej), czy bank pobierze od nas dodatkową prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Może okazać się, że ze sprzedażą warto jeszcze nieco się wstrzymać, bo umowa określa, że po trzech, pięciu czy dziesięciu latach od zaciągnięcia kredytu możemy spłacić go bez prowizji (cenna może być też informacja o wysokości tej prowizji).
Posiadacze kredytu w złotówkach, euro czy dolarach nie mają raczej powodów do zmartwień i śmiało mogą wystawić mieszkanie na sprzedaż - zapewne okaże się, że po sprzedaży lokum i spłaceniu banku pozostanie jeszcze finansowa nadwyżka, która trafi do kieszeni sprzedającego.
Natomiast właściciele mieszkań kredytowanych frankiem szwajcarskim (CHF) nie powinni mieć złudzeń: sprzedaż mieszkania zaboli. Wartość kredytu zaciągniętego na kupno lokalu w czasie, gdy za franka płaciliśmy ok. 2 zł, jest dziś wyższa mniej więcej o 50 proc. Na tym polega właśnie ryzyko walutowe - wraz ze wzrostem kursu drastycznie rośnie wysokość zadłużenia. W taką pułapkę, jako jeden z wielu, wpadł pan Marcin z Gdańska. W 2008 roku kupił dwupokojowe mieszkanie na Suchaninie za 240 tys. zł. Na zakup zaciągnął kredyt w wysokości 100 proc. wartości lokum.
- Urodziło nam się drugie dziecko, kupiliśmy - też na kredyt - większe mieszkanie. Chciałem sprzedać to stare, ale okazało się, że bankowi - po 5 latach płacenia rat - jestem teraz winien prawie 320 tys. zł. Nawet jeżeli jakimś cudem udałoby się sprzedać mieszkanie za 240 tys. zł, w co zresztą nie wierzę, to trzeba dołożyć jeszcze 80 tys., żeby spłacić bank... - napisał w liście do redakcji pan Marcin.
Szukasz nowego mieszkania? Sprawdź oferty trójmiejskich deweloperów i oferty z rynku wtórnego.
Jeśli kredytobiorca ma dziś do spłacenia kredyt, którego saldo przekracza wartość nieruchomości, teoretycznie do wyboru są trzy możliwości.
- Najmniej korzystna jest sprzedaż mieszkania i dopłacenie kwoty nadwyżki salda kredytu. Rozwiązanie takie prowadzi jednak do kuriozalnej sytuacji, w której sprzedający nie tylko nie dostanie pieniędzy za sprzedaż mieszkania, ale sam będzie musiał do tego interesu dopłacić, aby zaspokoić bank - tłumaczy Bartosz Turek, kierownik Działu Analiz w Lion's Bank. Istnieje jednak też inne rozwiązanie - można próbować przekonać bank do przeniesienia zabezpieczenia kredytu na inną nieruchomość. Nie musi być ona nasza, właścicielem może być ktoś z rodziny, pod warunkiem, że się na to zgodzi. O ile bank zaakceptuje takie rozwiązanie, hipoteka zniknie z księgi wieczystej pierwotnej nieruchomości. Nie jest to jednak operacja prosta. Podobnie jest z trzecim rozwiązaniem, które polega na przeniesieniu kredytu np. we franku szwajcarskim na nowego nabywcę. Wtedy jednak musiałby się na to zgodzić zarówno bank, jak i kupujący, co powoduje, że rozwiązanie to jest jeszcze trudniejsze do przeprowadzenia i w mojej karierze zawodowej nigdy się z takim przypadkiem nie spotkałem - dodaje Bartosz Turek.
Z danych zebranych przez Conse Doradcy Finansowi wynika natomiast, że niektóre banki nie dopuszczają w tej chwili możliwości sprzedaży nieruchomości kredytowanej frankiem (dane z I półrocza 2013 r.).
źródło: www.rynekpierwotny.com
Za ile sprzedasz swoje mieszkanie? Sprawdź w naszym Barometrze cen nieruchomości.
Janusz Tomczak, współwłaściciel sopockiej agencji nieruchomości Dom&House twierdzi, że obecnie ponad 50 proc. ofert na trójmiejskim rynku wtórnym to mieszkania obciążone hipoteką. Z jego punktu widzenia proces sprzedaży lokalu kredytowanego w złotówkach lub euro nie jest skomplikowany.
- Przede wszystkim musimy otrzymać z banku, w którym mamy kredyt, promesę - zobowiązanie, że bank po otrzymaniu należności "zejdzie" z hipoteki. O ile w naszym podaniu nie ma błędów formalnych, banki nie robią z jej wydaniem żadnych problemów. Jeżeli kupujący finansuje zakup ze środków własnych, część należności wpłaca bezpośrednio na konto banku i - ewentualną nadwyżkę - na konto sprzedającego. Jeżeli kupujący zaciąga kredyt to zdarza się, że jego bank dzieli wypłatę środków na dwa etapy i drugą transzę, dla sprzedającego, wypłaca dopiero po wykreśleniu poprzedniej hipoteki - mówi Janusz Tomczak.
Przeczytaj również: Kredytobiorcy się rozwodzą. Co dalej ze spłatą kredytu?
Nawet jeżeli przyjmiemy, że proces nie jest skomplikowany, to pamiętajmy, że często transakcje takie wymagają szczegółowej wiedzy prawniczej i wysokich umiejętności negocjacyjnych - ostrzegają prawnicy. O przedstawienie kolejnych etapów sprzedaży mieszkania "pod kreską" poprosiliśmy mec. Bartosza Gąsiora, radcę prawnego z gdańskiej Kancelarii Prawniczej Koprowski Gąsior Gierzyńska & Partnerzy sc.
Najważniejszą powinnością sprzedającego jest uzyskanie zaświadczenia z banku - kredytodawcy z aktualną wysokością zadłużenia - wskazującego, jaka kwota długu powinna być spłacona, by bank zgodził się na wykreślenie wpisu w dziale IV Księgi Wieczystej, a nadto precyzującego rachunek, na jaki wpłynąć mają pieniądze i zawierającego tzw. promesę, czyli zgodę banku na wykreślenie hipoteki pod warunkiem zapłaty określonej sumy. Zaświadczenie to pozwoli nabywcy, po spełnieniu warunków, złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego z żądaniem wykreślenia wpisów. Prawidłowe zaświadczenie powinno być ujęte w jednym dokumencie.
Jeśli kupujący finansuje zakup z kredytu, to oczywiście pieniądze zostaną przekazane bezpośrednio na rachunek banku, którego roszczenia zabezpieczone są wpisem na hipotece kupowanej nieruchomości.
Kolejny etap to doprecyzowanie warunków sprzedaży: czy zawierane będą dwie umowy (przedwstępna umowy sprzedaży, a później dopiero ostateczna) czy jedna - od razu przenosząca własność.
Możliwe i częste są sytuacje, w których wpisy na hipotece np. kupowanego mieszkania mogą zostać wykreślone już po uzyskaniu kwoty płatnej sprzedającemu tytułem zadatku lub zaliczki. W takiej sytuacji sprzedający powinien zgodzić się w umowie przedwstępnej sprzedaży na przełożenie w terminie umowy przyrzeczonej, albo odpisu księgi wieczystej bez wpisu w dziale IV, albo ostatecznej zgody wierzyciela na wykreślenie takiego wpisu.
Sprzedać można również nieruchomość, której hipoteka jest obciążona wpisami i jednocześnie ujawnione są wzmianki o toczącej się egzekucji komorniczej. Jednak taka sprzedaż, a z drugiej strony kupno, wymaga współpracy z komornikiem prowadzącym egzekucję, w celu ustalenia aktualnego stanu zadłużenia oraz powstałych kosztów komorniczych.
Nie zapominajmy także, że przy sprzedaży mieszkania trzeba przedłożyć również szereg innych dokumentów, np. zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem, o uregulowanych należnościach wobec spółdzielni czy wspólnoty, o braku osób zameldowanych.